Reforma tributária na construção civil e na incorporação: o que muda com IBS e CBS

Por Adauto Miguel Fröhlich, sócio fundador, CRC/RS 53582Publicado em 22/05/2026Atualizado em 22/09/2026

Gestor revisando documentos fiscais num escritório com a operação ao fundo, numa construtora do Rio Grande do Sul: reforma tributária na construção civil

A reforma tributária na construção civil muda a forma de tributar incorporações e obras. A Lei Complementar 214/2025 cria o IBS e a CBS. Esses novos tributos exigem apuração com segregação por empreendimento. Além disso, a cobrança passa a ocorrer a cada pagamento recebido da venda imobiliária.

A legislação brasileira mudou a rota operacional do setor imobiliário e das incorporadoras. O Congresso Nacional aprovou a Lei Complementar 214/2025 recentemente, definindo o novo modelo. Essa norma regulamenta grande parte das diretrizes trazidas pela Emenda Constitucional 132/2023. Na prática, o texto institui definitivamente o IBS e a CBS. A sua construtora precisará adaptar os processos internos de forma antecipada. A mudança afeta diretamente o fluxo de caixa dos seus projetos.

Portanto, o diretor financeiro deve agir com planejamento para evitar perdas. Compreender a reforma tributária na construção civil exige pragmatismo da alta gestão. O cronograma oficial do governo federal já está correndo contra o tempo. O modelo afeta desde a compra de insumos até a venda final. Dessa forma, a adaptação dos sistemas contábeis e financeiros torna-se inadiável. Para organizar essa transição, contar com uma contabilidade para construção civil especializada faz diferença.

Neste cenário, a precisão no controle de custos definirá a margem de lucro. O novo sistema exige rastreabilidade rigorosa de todos os documentos fiscais emitidos. Um pequeno erro no enquadramento de uma nota fiscal causará passivos graves. Por isso, a diretoria deve envolver a engenharia, o financeiro e o setor de compras. O objetivo central deste texto é orientar as suas próximas decisões estratégicas.

O que muda na construção civil com a reforma tributária

O modelo atual de arrecadação baseia-se em uma colcha de retalhos normativa. A sua empresa lida diariamente com a Lei Complementar 116/2003 para o ISS. Ao mesmo tempo, enfrenta a complexidade da Lei Complementar 87/1996 no ICMS. Além disso, apura contribuições federais conforme a Lei 10.637/2002 e a Lei 10.833/2003. A reforma visa unificar essas bases de incidência sobre o consumo.

O Imposto sobre Bens e Serviços terá competência dos Estados e Municípios. A Contribuição sobre Bens e Serviços será administrada exclusivamente pela União. Essa unificação altera a sistemática de cumulatividade que penaliza as construtoras hoje. No entanto, o novo modelo impõe regras estritas de registro e conciliação. A sua incorporadora passará a operar sob o regime de crédito financeiro.

Isso significa que a tributação recairá sobre o valor agregado efetivo da operação. A reforma tributária na construção civil não perdoa controles manuais desorganizados. A apuração exigirá tecnologia e integração profunda entre os departamentos da empresa. Contudo, essa modernização também abre espaço para um planejamento de custos eficiente. O gestor que dominar as novas regras obterá vantagem competitiva no mercado.

O cronograma de teste em 2026 e a transição

O governo definiu o ano de 2026 como um período de teste prático. Durante essa fase, a sua empresa recolherá as novas obrigações em paralelo. A CBS terá uma alíquota oficial fixada em 0,9% para esse ano. O IBS iniciará com a cobrança de 0,1% sobre as operações tributáveis. Os valores arrecadados poderão compensar o PIS e a Cofins do mesmo período.

Esse mecanismo de compensação exige atenção redobrada no fechamento contábil mensal. A empresa precisará demonstrar o cumprimento rigoroso das novas obrigações acessórias. Na prática, a Receita Federal dispensará o recolhimento adicional se as regras forem seguidas. Portanto, use esse ano para auditar o comportamento da sua base de dados.

Extinção de tributos a partir de 2027

O cenário muda de forma mais agressiva a partir de janeiro de 2027. O PIS e a Cofins serão formalmente extintos do sistema tributário nacional. Nesse momento, a cobrança da CBS passa a valer de forma definitiva. O IBS continuará com a alíquota de 0,1%, conforme o material oficial consultado. Além disso, o novo Imposto Seletivo começará a ser cobrado sobre itens específicos.

As alíquotas do IPI serão reduzidas a zero para a maioria dos produtos. Essa alteração afeta profundamente as planilhas de viabilidade de obras longas. Projetos que atravessam essa janela temporal exigem repactuação de cláusulas comerciais. O empresário deve revisar seus contratos de obra em andamento na transição imediatamente. A falta de previsão contratual sobre a mudança tributária gerará litígios severos.

Tributação por recebimento e centros de custo por obra

A Lei Complementar 214/2025 trouxe uma regra peculiar para o setor imobiliário. O artigo 262 estabelece uma sistemática vinculada diretamente ao fluxo de caixa. Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o critério de exigibilidade muda. O IBS e a CBS serão devidos em cada pagamento recebido da alienação. Essa determinação afasta a tributação concentrada apenas na assinatura do contrato.

Essa regra protege o capital de giro da construtora durante a execução física. Contudo, ela impõe um desafio colossal para o departamento financeiro da empresa. O controle de recebíveis precisará conversar perfeitamente com a emissão do documento fiscal. A conciliação bancária diária será o coração da apuração tributária mensal. Qualquer recebimento não identificado gerará atraso na declaração e passivo com o fisco.

A apuração do IBS e da CBS por empreendimento

Outro ponto crucial reside no artigo 270 da Lei Complementar 214/2025. A norma determina que a apuração seja feita individualmente para cada empreendimento. O legislador exige que a operação seja vinculada a um CNPJ ou CPF específico. Cada obra, incorporação ou loteamento funcionará como um centro de custo distinto. Essa segregação patrimonial e contábil não é opcional no novo regime.

Você não poderá usar os créditos de uma obra para abater débitos de outra. A mistura de despesas administrativas gerais com custos de projetos específicos será penalizada. Portanto, a estruturação de filiais ou sociedades de propósito específico ganha força. A sua empresa deve avaliar a viabilidade dessa segregação desde a compra do terreno.

O impacto nas vendas de imóveis na planta

A tributação no recebimento altera a dinâmica de vendas de imóveis na planta. Hoje, muitas incorporadoras baseiam o recolhimento em premissas diferentes ao longo da obra. Com o IBS e a CBS, cada parcela recebida do cliente aciona o tributo. O diretor financeiro precisará prever esse desembolso contínuo na estruturação do financiamento. Além disso, os repasses de instituições financeiras também entram nessa conta.

Essa mudança estrutural exige uma nova abordagem na formação de preços. O custo do dinheiro no tempo deve considerar a mordida tributária mensal. Sugerimos que você leia sobre como ajustar o preço do imóvel na planta com IBS e CBS de forma segura. A precificação errada nos primeiros meses de lançamento comprometerá o lucro final esperado.

Redução de alíquota nas operações imobiliárias

A Lei Complementar 214/2025 criou um tratamento diferenciado para as operações com imóveis. O texto prevê expressamente a redução das alíquotas aplicáveis à incorporação e alienação. A base de cálculo também contará com regras próprias e mecanismos de ajuste. Essa concessão legislativa reconhece o peso social e econômico da construção habitacional. No entanto, o percentual exato da redução depende de futuras definições normativas.

A norma diferencia as operações pelo perfil do sujeito, finalidade e modalidade. Por isso, aplicar um desconto linear nas planilhas atuais é um erro estratégico. A sua construtora precisará analisar cada projeto individualmente sob a ótica da lei. Entenda melhor as nuances dessa redução de alíquota para operações com imóveis e prepare-se. Apenas a correta classificação do imóvel trará o benefício fiscal previsto.

Atenção: O cronograma geral não define a alíquota definitiva das operações imobiliárias. O percentual exato dependerá da fixação das alíquotas de referência pelo poder público. Portanto, não antecipe precificações definitivas sem base normativa sólida e validada.

A sistemática de créditos financeiros sobre materiais

A reforma tributária na construção civil adota o modelo de crédito financeiro amplo. Como regra geral, o contribuinte se creditará do imposto destacado nas aquisições. Isso abrange materiais de construção, serviços contratados e equipamentos locados para a obra. A Lei Complementar 214/2025 condiciona esse direito ao cumprimento de requisitos formais. O principal deles é a pertinência da despesa com a atividade tributada.

Hoje, a cumulatividade de tributos onera pesadamente o custo do aço e do cimento. Com o IBS e a CBS, o valor embutido nesses insumos retornará como crédito. Contudo, a apropriação não será automática nem desprovida de validação sistêmica rigorosa. O fisco cruzará a nota de venda do fornecedor com a sua escrituração. Se o imposto não foi recolhido na origem, o seu crédito poderá ser glosado.

Recomendamos aprofundar o estudo sobre o crédito de IBS e CBS sobre materiais de construção o quanto antes. A construtora que organizar sua cadeia de suprimentos terá um fluxo de caixa aliviado. Por outro lado, fornecedores informais ou desorganizados se tornarão um risco para o negócio. A seleção de parceiros comerciais passará, obrigatoriamente, por critérios de conformidade tributária.

Requisitos operacionais para aproveitar o crédito

A apropriação correta do crédito exige documentos fiscais inquestionáveis e idôneos. A sua equipe deve identificar corretamente o adquirente em cada nota de compra. A vinculação da aquisição ao centro de custo do empreendimento deve ser imediata. Não será tolerada a destinação incerta de materiais em pátios gerais da empresa. Cada saco de cimento precisa ter um destino contábil claro e auditável.

Além disso, o controle de devoluções e cancelamentos precisará ser cirúrgico. Manter o crédito de uma nota fiscal cancelada configurará infração gravíssima no novo sistema. A mistura de materiais aplicados em obras de terceiros com obras próprias causará confusão. Para mitigar esses riscos, considere implementar uma controladoria contábil no Rio Grande do Sul especializada. Esse nível de gestão blinda a empresa contra autuações milionárias.

Dica Acessus: A retenção e a apropriação de créditos exigem documentação fiscal impecável. Revise imediatamente o cadastro tributário de todos os seus fornecedores habituais. Elimine do seu processo compras genéricas que não possuam rastreabilidade sistêmica comprovada.

O Regime Especial de Tributação na nova realidade

O Regime Especial de Tributação, previsto na Lei 10.931/2004, sustenta o mercado hoje. A figura do patrimônio de afetação traz segurança jurídica e viabilidade aos projetos. Com a chegada da reforma, muitas incorporadoras temem a descaracterização desse instituto protetivo. A transição precisará acomodar as regras de recolhimento unificado vigentes nesse regime especial. O diálogo entre a nova legislação e as leis anteriores ditará o ritmo.

A segregação patrimonial, já comum no RET, casa perfeitamente com as novas exigências. O artigo 270 da Lei Complementar 214/2025 praticamente impõe a lógica da afetação. Empreendimentos organizados dessa forma terão muito mais facilidade para apurar os novos tributos. Convidamos você a conferir nossa análise sobre o RET e a reforma tributária para alinhar estratégias. A manutenção da blindagem patrimonial continuará sendo uma ferramenta indispensável para construtoras.

Como a construtora deve preparar a gestão financeira

A adaptação à reforma tributária na construção civil exige mudança cultural interna. O diretor financeiro deve assumir o protagonismo na revisão dos manuais de procedimentos. A comunicação entre o canteiro de obras e o escritório contábil precisa ser diária. O engenheiro residente deve compreender que um romaneio perdido afeta diretamente o imposto. Portanto, a capacitação técnica das lideranças operacionais é o primeiro passo prático.

Reavalie também os sistemas de gestão integrada que a sua empresa utiliza atualmente. O software precisará parametrizar alíquotas flexíveis e centros de custo por unidade de negócio. O controle de contratos deverá alertar sobre gatilhos de faturamento e recebimentos pendentes. A tecnologia será a única barreira contra os cruzamentos de dados da Receita Federal. O investimento em automação fiscal deixou de ser luxo e virou sobrevivência.

Experiência prática na transição tributária

Na rotina do escritório, nós notamos um padrão perigoso nas empresas do setor. Muitos gestores ainda misturam despesas de obras diferentes no mesmo fluxo financeiro centralizado. Essa prática inviabilizará completamente o aproveitamento de créditos no ambiente do IBS e CBS. A contabilidade precisará conciliar cada nota fiscal com a fase da obra correspondente. Sem essa rastreabilidade granular, o imposto a pagar será invariavelmente maior.

Atendemos construtoras em Novo Hamburgo e percebemos essa dificuldade sistêmica diariamente. O mesmo desafio ocorre com operações robustas de empresas em Estância Velha e Ivoti. A pressa no canteiro de obras costuma atropelar as exigências da escrituração formal. Atuamos também com incorporadoras em São Leopoldo e Campo Bom, corrigindo gargalos documentais recorrentes. A organização prévia do setor de suprimentos resolve grande parte desse passivo invisível.

A responsabilidade da diretoria nos próximos passos

A transição de modelo tributário pune severamente os empresários reativos. A legislação exige postura proativa para proteger o patrimônio construído ao longo dos anos. Recomendamos que a diretoria estabeleça um comitê interno focado exclusivamente na reforma tributária. Esse grupo deve monitorar a emissão de normas regulamentadoras secundárias ao longo dos meses. O planejamento preventivo fará a diferença entre lucrar ou trabalhar apenas para impostos.

Para para que os processos estão blindados, invista em verificações independentes periódicas. A contratação de uma auditoria contábil no Rio Grande do Sul valida as suas premissas operacionais. Nós produzimos vasto material técnico para auxiliar a sua equipe nessa longa jornada. Acesse nossa página de artigos sobre construção civil e mantenha-se atualizado. A Acessus Contabilidade possui o conhecimento necessário para estruturar o seu planejamento estratégico com segurança.

Base legal

Perguntas frequentes

Como funciona a apuração do IBS e da CBS por empreendimento?

A Lei Complementar 214/2025 exige que a apuração seja individualizada por projeto. Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo funcionará como um centro de custo distinto. A legislação obriga a vinculação dessas operações a um CNPJ ou CPF específico, impedindo a mistura de despesas e receitas.

Quando começa a cobrança do IBS e da CBS na incorporação?

O cronograma oficial prevê 2026 como ano de teste, com alíquotas de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS. A cobrança definitiva da CBS e o fim do PIS/Cofins ocorrem a partir de 2027. Na operação diária da incorporação, o imposto será devido a cada pagamento recebido.

A venda de imóvel na planta sofre tributação imediata?

Não ocorre sobre o valor total na assinatura do contrato. O artigo 262 da Lei Complementar 214/2025 determina que o IBS e a CBS incidentes sobre a alienação sejam devidos em cada pagamento. O tributo acompanha o fluxo financeiro de recebimento das parcelas.

É possível tomar crédito sobre a compra de todos os materiais?

Sim, a nova regra adota o modelo de crédito financeiro. Contudo, a apropriação exige documento fiscal válido e vinculação direta da compra ao empreendimento. A construtora precisa comprovar a pertinência da despesa e para que os materiais não sejam misturados entre obras distintas.