Contratos de obra em andamento na transição: cláusulas para 2027
Por Adauto Miguel Fröhlich, sócio fundador, CRC/RS 53582Publicado em Atualizado em
A transição da reforma na construção exige revisão imediata dos contratos de longo prazo. Empreendimentos que cruzam 2026 e 2027 sofrerão a troca do PIS e da Cofins pela CBS e pelo IBS. O diretor financeiro precisa incluir cláusulas de reequilíbrio econômico para acomodar essa nova carga tributária.
Obras longas exigem planejamento financeiro robusto e detalhado. Um contrato assinado hoje atravessa diretamente o cronograma das novas regras tributárias. O diretor financeiro não pode ignorar o impacto do IBS e da CBS. A transição da reforma na construção vai alterar a rentabilidade de projetos inteiros. Por isso, revisar as cláusulas contratuais agora evita prejuízos severos nos próximos anos.
Muitas incorporadoras comercializam unidades com prazos de pagamento estendidos. Vendas na planta envolvem recebimentos que duram dezenas de meses. Essa linha do tempo cruza fatalmente com a entrada do novo sistema. A transição da reforma na construção exige que o preço absorva variações de carga tributária. Se o contrato for omisso, a construtora pagará a diferença do próprio bolso. Portanto, a inércia atual custará caro em breve.
O que muda na construção civil com a reforma tributária
O novo sistema altera drasticamente a forma de cobrança e pagamento. A Lei Complementar 214/2025 instituiu a CBS e o IBS. O PIS e a Cofins deixarão de existir a partir de 2027. Essa troca afeta o custo do material e o preço de venda final. Portanto, a transição da reforma na construção impacta o caixa da obra ativa.
Para a incorporação imobiliária, a regra muda o momento exato da tributação. O artigo 262 da nova lei estabelece uma dinâmica diferente. Os novos impostos incidem a cada pagamento recebido pelo incorporador. Isso vincula a obrigação tributária ao fluxo de caixa efetivo da empresa. A exigência não fica atrelada à entrega das chaves ou à assinatura. Na prática, vender na planta exige controle rigoroso dos recebimentos mensais.
Atenção: O cronograma oficial define 2026 como o ano de teste do sistema. A CBS terá alíquota de 0,9% e o IBS de 0,1%. Esses valores arrecadados podem ser compensados com PIS e Cofins. Em 2027, o PIS e a Cofins serão integralmente extintos. A CBS começará a ser cobrada plenamente, enquanto o IBS manterá 0,1%.
Recomendo avaliar minuciosamente os contratos de fornecimento em vigor. Muitas construtoras compram insumos pesados para entrega parcelada ao longo dos meses. Precisamos saber como o crédito de IBS e CBS sobre materiais de construção ocorrerá. O modelo será fundamentalmente de crédito financeiro nas aquisições vinculadas à atividade. Se você não amarrar o documento fiscal ao centro de custo correto, perderá dinheiro. A informalidade em compras de obra não tem mais espaço.
Cláusulas obrigatórias para contratos vigentes e futuros
Contratos plurianuais precisam de blindagem jurídica e suporte contábil. A transição da reforma na construção cria um cenário de custos incertos. O contrato de promessa de compra e venda exige atualizações severas. Você deve prever o repasse ou a acomodação técnica dos novos tributos federais e estaduais. O cliente precisa concordar que o saldo devedor sofrerá impacto da legislação superveniente.
Um aditivo contratual bem redigido resolve parte significativa do problema. O departamento jurídico deve incluir uma cláusula clara de repasse tributário. Em um cenário hipotético, se a carga de impostos do empreendimento subir dez por cento, o preço ajusta. Da mesma forma, se houver redução técnica de alíquota, o benefício repassa ao comprador. Isso mantém intacto o equilíbrio econômico da operação original.
Para quem constrói e incorpora simultaneamente, a segregação por projeto é inegociável. O artigo 270 da LC 214/2025 obriga a apuração tributária por empreendimento. Cada obra funciona obrigatoriamente como um centro de custo isolado e fiscalizado. O projeto deve possuir CNPJ ou CPF vinculado na base da Receita. Portanto, seu contrato não pode autorizar a mistura de receitas de canteiros diferentes.
A matriz contábil da sua empresa precisa acompanhar esse detalhamento físico. O departamento financeiro não pode unificar pagamentos de fornecedores de obras distintas. Se uma nota fiscal de cimento cobrir dois empreendimentos, a apropriação do crédito travará. A segregação contábil por empreendimento é a regra de ouro do novo sistema de consumo. Alerte seu time de suprimentos sobre a importância de pedidos de compra fracionados por CNPJ.
A extinção do PIS e da Cofins e os reflexos contratuais
O apagão do PIS e da Cofins ocorrerá na virada para 2027. Sua empresa deixará de apurar essas contribuições sob a sistemática atual. No entanto, os contratos assinados antes disso baseiam os preços nesse modelo extinto. A transição da reforma na construção exige um cálculo de transbordo entre os regimes. Como precificar a parcela de 2027 de um apartamento vendido em 2025?
O dono da construtora precisa refazer a viabilidade econômica de todos os projetos ativos. O preço do imóvel na planta com IBS e CBS exige planilhas atualizadas. Não adianta vender hoje com base na tributação antiga se o recebimento cruzar a linha temporal. A transição da reforma na construção engole a margem de lucro de orçamentos defasados facilmente. Um erro de precificação custa a saúde financeira da obra.
A Emenda Constitucional 132/2023 desenhou um sistema de tributação não cumulativa ampla. Contudo, as regras de apropriação de crédito dependem de extremo rigor documental. Além disso, a lei complementar prevê redução de alíquotas para as operações com imóveis. O percentual exato aplicável depende das regras de cada modalidade e da futura alíquota de referência. O planejamento precisa considerar estimativas realistas até a consolidação dos números oficiais.
Cenário regional e atuação preventiva do escritório
Na rotina do escritório, notamos um padrão perigoso nas empresas imobiliárias da região. Muitas construtoras fecham contratos de longo prazo usando minutas antigas copiadas da internet. A objeção que mais ouço é que o mercado consumidor não aceita cláusulas de reajuste tributário. O erro que mais corrigimos é a falta crônica de segregação de custos por obra. Quando misturam notas fiscais de diferentes canteiros, a empresa perde rapidamente o rastro do crédito. Isso trava o fluxo de caixa e atrai fiscalização desnecessária da Receita Federal.
Nossa equipe orienta frequentemente diretores financeiros em Novo Hamburgo, Estância Velha e São Leopoldo. Empresas de Campo Bom e Ivoti também buscam urgentemente adaptar seus lançamentos imobiliários. A transição da reforma na construção atinge toda a cadeia produtiva regional. Por isso, a reforma tributária na construção civil e na incorporação domina nossas reuniões de planejamento estratégico. Ninguém quer assumir passivamente o custo do imposto que deveria estar no preço de venda.
Se a sua empresa não possuir organização contábil sólida, o novo sistema será um grande problema. Para dominar essas regras de transição, conte com nossa contabilidade para construção civil no Rio Grande do Sul. O diretor financeiro ganha segurança quando a contabilidade audita os contratos antes da assinatura formal. A prevenção em projetos complexos custa muito menos que o litígio tributário posterior. Contratos bem elaborados salvam a margem de lucro.
Controle financeiro e apropriação de créditos
Apropriação de crédito em obras plurianuais exige atenção cirúrgica. Você comprará materiais básicos sob a vigência do PIS e da Cofins em 2026. Porém, aplicará esse material e receberá as parcelas sob a égide da CBS em 2027. O tratamento de insumos adquiridos antes da transição e aplicados depois ditará sua rentabilidade. A lei exige conciliação rigorosa entre o contrato, a unidade imobiliária e o documento fiscal.
O recebimento de documento fiscal idôneo torna-se o coração do departamento de compras. Além disso, é preciso identificar corretamente o adquirente e vincular a aquisição ao empreendimento específico. A conferência do destaque de IBS e CBS na nota exige rotina diária sem falhas. O setor fiscal precisa controlar de perto as devoluções, os cancelamentos e os ajustes de notas. Um crédito apropriado indevidamente gera multas pesadas que consomem o lucro do negócio inteiro.
As adequações demandam tempo hábil e treinamento intensivo da equipe interna. Seu setor de compras precisa reaprender a validar os novos documentos fiscais dos fornecedores parceiros. Além disso, o faturamento deve espelhar o cronograma físico-financeiro com exatidão matemática irretocável. Recomendo acionar fortemente sua assessoria jurídica e contábil o quanto antes. O primeiro passo prático é mapear quais obras cruzarão a linha crítica de 2026 para 2027.
A estruturação de novos projetos imobiliários já deve nascer perfeitamente adaptada ao novo modelo. Um loteamento aprovado agora começa a ser comercializado sob o impacto direto do ano de teste. A transição da reforma na construção definitivamente não aceita improvisos em planilhas amadoras. O controle individualizado de receitas e custos é a espinha dorsal da nova conformidade fiscal. Proteja ferozmente seu fluxo de caixa e ajuste seus contratos enquanto há tempo hábil para negociar.
Base legal
Perguntas frequentes
O que muda na construção civil com a reforma tributária na transição?
A principal mudança é a substituição do PIS e da Cofins pela CBS e pelo IBS a partir de 2027. Obras que cruzam o período de 2026 e 2027 sofrerão alteração direta na carga tributária. A lei complementar exige que a tributação sobre a venda de imóveis ocorra a cada pagamento recebido. A construtora precisa ajustar os contratos vigentes para não perder rentabilidade.
Como fica o crédito de IBS e CBS em obras plurianuais?
O modelo adotado é o de crédito financeiro. A construtora poderá apropriar os créditos das aquisições vinculadas à atividade. No entanto, é obrigatório segregar os custos por empreendimento. Cada obra deve possuir um cadastro específico vinculado à Receita. Misturar notas fiscais de obras diferentes impede a utilização do crédito e gera passivos fiscais.
Qual é a alíquota de IBS e CBS no ano de teste de 2026?
No ano de 2026, a CBS terá alíquota definida de 0,9% e o IBS será de 0,1%. Esses valores arrecadados poderão ser compensados com o PIS e a Cofins devidos no mesmo período. É um período fundamental para testar os sistemas contábeis da empresa. A extinção efetiva do PIS e da Cofins ocorre apenas no ano de 2027.
Posso alterar o preço de um contrato de imóvel na planta por causa da reforma?
A alteração de preço depende das cláusulas assinadas no momento da venda. O diretor financeiro deve buscar incluir cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro nos contratos atuais. Se a carga tributária da incorporação aumentar no meio do projeto, um aditivo bem redigido permite o repasse da diferença ao saldo devedor. A assessoria jurídica deve avaliar cada caso.
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